Для привлечения максимального числа инвесторов используют разные возможности, одной из самых популярных сейчас является форвардный контракт. Плюс такого соглашения для покупателей – все данные по сделке вносятся в реестр, а это лучшее доказательство факта покупки жилья.
Расскажем, что собой представляет форвардный контракт на покупку квартиры, какие особенности он имеет, когда и кому будет выгоден. У данной схемы инвестирования, как и у любой другой, есть определенные риски – с ними покупателю тоже следует ознакомиться до заключения договора.
Суть понятия
Форвардным контрактом называют соглашение инвестора и девелопера, подтверждающее, что строительная компания после завершения работ предоставляет вкладчику все права на жилье. Покупатель должен внести полную стоимость жилья и оформить его в собственности. Согласно действующим в Украине законам, форвардный контракт на квартиру относится к деривативам.
Дератив – документ, регулирующий отношения между покупателями с продавцами. Он содержит следующую информацию:
- Сроки исполнения обязательств обеими сторонами.
- Условия передачи прав собственности инвестору в будущем.
- Сумма оплаты за объект недвижимого имущества.
Форвард официально регистрирует соответствующая биржа, а не сам застройщик. Она же следит за тем, чтобы были выполнены все пункты соглашения.
Для покупателя наличие форварда только плюс. Документ является дополнительной гарантией передачи квартиры в собственность в заданные сроки. Поскольку бумага автоматически проходит регистрацию на бирже, дополнительные нотариальные заверения не требуются.
Применение форварда для покупки жилья
В украинском законодательстве нет пункта о продаже недвижимости посредством дериватива. Но компании-застройщики нашли способ использования форвардов при подписании сделок. Он является на 100% законным, поэтому документы имеют полную юридическую силу. Суть в том, что соглашение заключается не между девелопером и инвестором напрямую, а с ИСИ (институт совместных инвестиций) – то есть третьим лицом. Инвестор направляет деньги в компанию для управления активами. ИСИ собирает денежные средства у покупателей, передает их девелоперу для проведения строительных работ.
Участников в схеме четыре:
- покупатель (инвестор);
- девелопер;
- компания, управляющая активами;
- посредническая биржа.
Суть процедуры
Форвардный контракт на недвижимость заключается поэтапно:
- Девелопер с компанией по управлению активами подписывают контракт. В бумаге обязательно прописывается пункт о передаче недвижимости после окончания строительства. По факту составления, регистрации дериватива биржа внесет документ в реестр и укажет фиксированный ценник.
- Форвард переходит к покупателю. Отвечающая за управление активами организация передает покупателю дериватив по среднерыночной цене. Вносится частичная оплата, она поступает на счет фонда инвестирования. На этом этапе покупатель получает полный перечень обязанностей и прав владельца форварда, которые указаны в договоре. Регистрация сделки осуществляется на бирже по умолчанию, то есть дополнительно обращаться к нотариусу и оплачивать его услуги не придется.
- Застройщик после завершения строительства выполняет финальные условия контракта – передает объект в собственность покупателя. Инвестору нужно доплатить остаток суммы и подписать договор покупки-продажи. Если все в порядке, покупатель становится полноправным владельцем жилья.
Заключение
В обзоре мы разобрали, что такое форвардный контракт, чем он хорош для покупателей с продавцами, как заключается. В целом форвард контракт – это эффективный и действенный инструмент для минимизации рисков при проведении сделок купли-продажи квартир. К нотариусам обращаться нет необходимости. После подписания дериватива инвестор может не переживать о рисках двойной продажи – каждый документ проходит обязательную регистрацию в общих базах, и продать один и тот же объект девелопер чисто технически не сможет. При этом убрать риски долгостроя или нецелевого применения средств не выйдет.
