Большинство людей, которые решили купить квартиру в Киеве, часто хотят сэкономить и не платить риэлторам. Купить квартиру без риэлтора возможно, но при этом нужно быть осторожным и учитывать возможные риски. Как купить квартиру без риэлтора, зачем нужен консультант по недвижимости и сколько стоят его услуги?
Зачем нужен риелтор
Покупка и продажа недвижимости – рискованное мероприятие. Это связано с тщательной проверкой документов, которые предоставляет владелец недвижимости. Без юридической и экспертной помощи сделать это самостоятельно сложно. За последние годы произошли важные изменения в законах, регулирующих оформление сделок, уплату налогов при купле-продаже жилья и правила оценки недвижимости.
Не вся информация доступна для общего пользования, поэтому нужны эксперты, которые знают все подводные камни и которые смогут выяснить то, что нельзя узнать обычному обывателю.
Как работают риелторы
Риэлторы бывают трёх видов: по аренде, продаже и по новостройкам. Риэлтор по аренде специализируется на сдаче недвижимости. Ему нужно много бегать на показы квартир и много звонить. Рынок меняется быстро, и квартира может уйти быстрее, чем до нее доедет посредник с клиентами.
В продаже деньги не такие быстрые, как в аренде. Но и заработки могут быть больше, а бегать приходится значительно меньше. Стандартная комиссия за работу риэлтора от 3 до 6 процентов. Главное – найти объявление от хозяина и показать квартиру клиентам.
Риелтор должен создать значимость своей работы в глазах клиентов и показать ценность услуги. Не все хотят платить комиссионные, поэтому задача риэлтора их не упустить. Структура работы примерно такая же, как и при аренде. Вначале риэлтор ищет объявления от хозяев. Звонит, говорит, что внесёт в базу и будет продавать их квартиру. Дальше тиражирует объявление хозяина в десятках вариантов с настоящими фотографиями квартиры, но уже со своими номерами телефонов.
Как работают агентства недвижимости
Агентство недвижимости на первый взгляд не сильно отличается от частного риэлтора, что является популярным заблуждением. АН — это не просто несколько риэлторов, объединенных общим делом, а сложная бизнес-экосистема с кучей разных не самых очевидных мелочей.
Каждое АН предоставляет уникальные условия и возможности работы для риэлторов. Где-то обязанности разделены (кто-то проводит показы, кто-то общается по телефону и т.д.), а риэлторы получают фиксированную сумму + проценты. В других агентствах риэлторы работают строго за процент, а вся сделка ведется агентом самостоятельно от начала и до конца. В некоторых местах риэлторы платят фиксированную сумму за месяц или год аренды офиса, CRM и необходимого оборудования (телефоны, компьютеры) — это называется агентство для агентов, работают риэлторы при этом тоже самостоятельно.
Стоимость услуг риелтора, и есть ли выгода не пользоваться ими
Зачастую для продавца недвижимости услуги консультантов по недвижимости бесплатные. Покупатель же, получая достаточно широкий спектр услуг, должен оплатить работу риелтора.
На сегодняшний день комиссионные у разных агентств разные и зависят от пакета услуг и от профессионализма экспертов. В столице стоимость услуг агентств по недвижимости в среднем составляет 5% от суммы сделки.
Купить квартиру без риелтора или обратиться за помощью к специалисту – решать вам. Обязательно взвесьте все «за» и «против», чтобы в итоге не попасть в неприятную ситуацию.
Где искать квартиры без посредников
Нужно изучить предложения. Чтобы понять, хватает ли вам денег на квартиру и что за эту сумму можно купить, нужно посмотреть предложение на рейтинговых сайтах по недвижимости или на сайтах крупных агентств недвижимости. Стоит сразу быть готовым, что найти объявление от собственников крайне сложно. Часто услугу по продаже риелторы предлагают собственникам недвижимости бесплатно, поэтому владельцам жилья нет необходимости отказываться от услуг консультантов. Если вам удалось найти жилье без посредников, тогда договоритесь о просмотре.
Чем вы рискуете
Приступая к поиску квартиры для покупки для начала стоит подготовиться. Речь идет не только о финансовой стороне вопроса, но и о безопасности участников сделки.
Купите новую sim-карту
Для начала можно завести отдельный номер мобильного телефона на время поисков нового жилья. Это нужно для того, чтобы после сделки вас не тревожили звонками с предложениями квартир.
Проверяйте документы
Это самый важный этап. От этого зависит безопасность сделки. Собственник вам обязан показать документ о праве собственности на недвижимость, паспорт и код ИНН. Более детально документы изучает нотариус.
Платите и оформляйте задаток
Почти всегда между продавцом и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи. Это гарантия того, что обе стороны не передумают. Договор задатка оформляется в письменной форме, часто условия о внесении задатка включаются в основной договор купли-продажи.
Оформление сделки
Если с документами все в порядке, и вы готовы оформлять сделку, тогда готовьте всю сумму и необходимые документы. Чтобы себя обезопасить, можно перевести деньги на счет продавца в банке. При этом придется заплатить комиссию (около 1% от суммы). Также расчет можно провести в отделении банка, многие банковские отделения предоставляют комнаты переговоров для оформления сделок.
Регистрация прав собственности
После оформления сделки данные о новом владельце вносят в Реестр недвижимого имущества. После этого вам выдадут справку о государственной регистрации. Далее вам нужно оформить договоры с ЖЭКом, поставщиками коммунальных услуг и т.д.
Проверка документов при покупке квартиры
Юрист или нотариус должны проверить весь пакет документов перед сделкой. Специалисты проверяют соответствующие Реестры и выясняют, нет ли обременений на покупаемую недвижимость, прав третьих лиц и т.д. Также нужно проверить, не зарегистрированы в квартире родственники продавца, нет ли долгов за коммунальные услуги и т.д. Необходимо узнать, нет ли судебных тяжб связанных с недвижимостью, когда третьи лица подают в суд на собственника и заявляют о нарушении своих прав. Узнать о том, что есть судебные ограничения, также должен нотариус или юрист. Стоимость такой услуги стартует от 2500 грн.
Расходы при покупке квартиры
- Стоимость самой квартиры
На начальном этапе стоимость квартир покупатели определяют по интернет-объявлениях. В прайсе квартир лучше отсекать самые дорогие и самые дешевые. Самые дорогие – это цены от собственников, которые не знают рынок недвижимости или квартиры с дорогим ремонтом, возможно, что объявление устарело. Что касается низких цен, их можно найти очень редко.
- Услуги Агентства недвижимости
Чаще всего агентства недвижимости, как и частные посредники устанавливают плату за свои услуги, исходя из средней по рынку. Сейчас это 3-5% от стоимости сделки. Цена может варьироваться в зависимости от опыта, профессионализма посредника или условий договора.
- Налоги
Только после того, как вы принесете нотариусу документ, который подтверждает оплату – он внесет данные в Государственный реестр. При купли-продажи квартиры оплачиваются такие налоги:
- госпошлина – 1%;
- пенсионный фонд – 1%;
- услуги нотариуса за оформление договора купли-продажи;
- если квартира в собственности менее 3 лет, оплачивается налог на прибыль – 5% (как правило оплачивает Продавец).
Итог
Покупка квартиры без риелтора несет в себе определенные риски. Любые сделки с недвижимостью должны осуществляться под контролем специалистов, которые прекрасно знают свое дело и смогут уберечь вас от потенциальных проблем.
