Как купить квартиру по договору долевого строительства, известно всем. Таким образом, можно существенно сэкономить и в зависимости от того, на каком этапе строительства была заключена сделка, будет меняться стоимость квартиры. Чем раньше совершена покупка, тем дешевле она обойдётся. Как купить квартиру если все квартиры в доме уже проданы в рамках ДДУ? В этом случае выходом из ситуации станет переуступка квартиры в сданном доме.
Что такое переуступка прав
Из названия уже можно понять, что данный вид договора предусматривает переуступку прав на недвижимость от одного владельца другому. С точки зрения безопасности покупателя договор переуступки квартиры в сданном доме необходимо заключать в присутствии нотариуса.
Заключив договор переуступки, можно купить квартиру на первичном рынке от дольщика. Дом ещё не сдан в эксплуатацию, поэтому передача прав производится под контролем застройщика и с его разрешения. Договор переуступки позволяет стать собственником недвижимости по самой доступной цене. Но не стоит забывать о возможных рисках, которые возрастают, так как в сделке участвует три стороны. Прежде чем обращаться к переуступке, стоит разобраться, чем отличается такое жилье и как исключить возможность потерять свои деньги.
Переуступка и купля-продажа это не одно и то же. Договор переуступки подразумевает смену одной из сторон в договоре, а продавцом по-прежнему остаётся застройщик. Говоря простым языком, покупатель, заключая договор переуступки, получает права и обязанности относительно жилплощади, предусмотренные основным договором.
Поэтому, заключая договор переуступки, необходимо понимать, что использовать недвижимость по своему усмотрению вы сможете только после сдачи дома, что указано в основном договоре, заключенном между инвестором и застройщиком.
Причины выбрать договор переуступки и покупку квартиры
- низкая стоимость жилья – инвесторы предпочитают вкладываться в строительство дома на самых ранних этапах. В итоге стоимость квартиры от инвесторов на последних этапах строительства может быть ниже до 20% по сравнению с конечной стоимостью от застройщика;
- покупка квартиры непосредственно перед сдачей сводит к минимуму возможные риски. Покупатель получает возможность стать собственником новой квартиры в современном жилом комплексе и сэкономить на своей покупке;
- исключена возможность долгостроя – покупателям не придётся ждать в течение всего процесса строительства.
Переуступка позволяет купить квартиру в строящемся доме по цене ниже, чем может предложить застройщик сразу после сдачи строительства. Совет: готовясь к сделке, стоит правильно выбрать время и обстоятельства. Узнайте как можно больше об особенностях строительства данного объекта и тогда сможете сэкономить время и деньги.
Особенности переуступки прав
Покупка квартиры по переуступке прав в сданном доме имеет некоторые особенности, которые необходимо знать, прежде чем заключать договор.
В таком случае покупатель должен внести сразу всю сумму на счёт инвестора. С одной стороны, это удобно, так как после оплаты всей суммы покупателю останется только дождаться сдачи дома и переехать в новую квартиру. С другой стороны, внесение всей стоимости квартиры может стать причиной рисков, так как сами застройщики не требуют от инвестора единовременной оплаты. Поэтому к выбору инвестора стоит подойти особенно внимательно.
Решив купить квартиру покупатели обращаются к помощи застройщиков, а когда все квартиры в доме распроданы – к инвесторам. И в отличие от застройщиков инвесторы могут потребовать от покупателя внесение дополнительной комиссии за свою помощь. Возможная доплата может составлять от 1 до 3 процентов от общей стоимости жилья. Таким образом, покупка с использованием договора переуступки может оказаться не настолько удачным с экономической точки зрения решением, как изначально планировалось.
Заключение договора тоже может усложнить отношения с застройщиком. Покупка квартиры у застройщика в сданном доме – заманчивая перспектива, однако договор будет заключён между инвестором и покупателем, а все возникающие вопросы придётся решать с застройщиком.
И не стоит забывать о самом главном – покупка квартиры по договору переуступки, станет не просто собственностью покупателя после сдачи в эксплуатацию дома. Данная недвижимость подразумевает передачу определённых обязанностей. Например, если квартира была приобретена с использованием ипотеки или другого вида кредитования, покупателю придётся выплачивать кредит на условиях, которые указаны в договоре. Изменить условия кредитования можно только путем рефинансирования, которое в свою очередь требует дополнительных денежных вложений.
Естественно, возможных недостатков переуступки можно избежать. Для этого необходимо очень тщательно подойти к выбору инвестора, для этого лучше разместить объявление и рассмотреть как можно больше предложений. Покупатель должен понимать, что от правильного выбора будет зависеть его комфорт и благосостояние. Единственная особенность, которую обойти невозможно, – это внесение всей стоимости квартиры при заключении договора, но при правильно выбранном инвесторе даже этот аспект можно отнести к преимуществам.
Правила покупки квартиры по переуступке при покупке квартиры
Существует ряд важных нюансов, на которые необходимо обратить особенное внимание, если вы решили купить квартиру в новостройке в готовом доме по договору переуступки
- застройщик обязан предъявить документы, подтверждающие его право пользования землёй, и разрешение на строительство;
- все этапы строительства должны быть произведены в указанные застройщиком сроки;
- поведение инвестора относительно застройщика не должно вызывать никаких подозрений;
- должно быть согласовано разрешение на перепродажу квартиры.
Соблюдение этих аспектов само по себе говорит о том, что застройку и инвестору можно доверять.
Порядок оформления покупки квартиры
Возможность заключения договора переуступки регламентируется застройщиком, он решает, на каких условиях данная сделка может быть возможна. Если первоначальный инвестор уже внёс 100% стоимости квартиры, то застройщик, скорее всего, не будет выдвигать никаких дополнительных условий к продавцу. Однако если за инвестором ещё сохранилась задолженность, застройщик имеет полное право внести собственные коррективы при составлении договора. В частности в процессе составления договора будет указана сумма остатка и другие возможные доплаты, например, штраф за перепродажу квартиры до полного погашения.
Покупателю в процессе подготовки договора потребуется помощь юриста. В круг его задач входит уточнение, находится ли квартира в залоге у банка и нужно ли снимать с нее обременение, а также соблюдение застройщиком сроков строительства. Если одна из сторон скрыла от покупателя какие-либо важные обстоятельства, работа по организации сделки прекращается.
Возможна ли покупка квартиры у застройщика в сданном доме в ипотеку? Да, такой вариант возможен, но в данном случае банк становится ещё одной стороной при заключении договора.
Договор заключается, когда все необходимые документы собраны и проверены. Для продолжения работы по заключению сделки необходимы услуги нотариуса. Он должен заверить договор. В целом заключение сделки и подготовка к ней осуществляется в несколько этапов:
- Оформление разрешения на передачу прав и обязанностей относительно объекта недвижимости от застройщика.
- Контроль разрешительных документов на строительство и землю и сроков строительства.
- Проверка застройщика на наличие текущих исков в суде.
- Получение информации о состоянии других объектов строительства компании.
- Получение информации об инвесторе.
- Составление договора переуступки с учётом всей полученной информации.
- Оформление договора у нотариуса.
Когда оформление договора завершено и документ подписан всеми заинтересованным сторонами, покупатель получает все права и обязанности, касающиеся объекта недвижимости, а после сдачи дома в эксплуатацию он является собственником.
Список документов полученных покупателем при покупке квартиры по договору переуступки прав
Как купить квартиру в новостройке в сданном доме по договору переуступки? Для этого покупатель обязан предоставить стандартный список документов. В это перечень входит паспорт, личный код, согласие мужа или жены. Документы для покупки квартиры у застройщика в сданном доме:
- договор купли-продажи, или иными словами основной договор – это может быть копия, заверенная нотариусом, или оригинал;
- документы, подтверждающие факт передачи денежных средств от покупателя к инвестору;
- согласие на переуступку от застройщика;
- договор переуступки.
Все эти документы, как и акт приема-передачи, могут помочь решить различные спорные моменты, которые могут возникнуть впоследствии.
