Инвестиции в недвижимость уже много лет считается наиболее стабильным и низко рисковым вариантом вложения денег. Квартиры в хороших районах дорожают, позволяют получать пассивный доход за счет аренды, становятся способом заработка на разнице в цене квадратных метров на этапе котлована и готового дома. Но некоторые люди, желающие стать инвесторами, не до конца понимают специфику рынка. Чаще всего это видно по плохому знанию терминологии. В этой статье мы расскажем, чем отличается застройщик от инвестора, кто является заказчиком стройки и почему слово «девелопер» лучше не использовать в официальных документах.
Говоря о терминологии, лучше всего обращаться к главным документам страны — законам. Кто такой застройщик в строительстве в Украине можно найти в Гражданском кодексе, законах про архитектурную и смежные с этой сферой виды деятельности. Прочитав их, вы будете подкованы в области строительства на 100%.
Кто есть на рынке недвижимости?
Рынок недвижимости разнообразен и многолик. Если рассматривать его с разных точек зрения, можно выделить разные субъекты. Инвесторов в первую очередь интересует экономический аспект. Говоря о нем, можно выделить такие субъекты рынка:
- покупатели (и те, кто снимают жилье/коммерческие площади);
- продавцы (и сдающие недвижимость в аренду);
- страховщики;
- инвесторы (и дольщики);
- застройщики;
- риелторы, брокеры, оценщики;
- подрядчики и субподрядчики.
Также частью рынка считаются разнообразные органы, которые занимаются систематизацией рынка (муниципальные, ведомственные образования, земельные фонды) и управляющие компании. Звучит сложно. Давайте разберемся со всеми терминами по порядку.
Покупатели и арендаторы
Покупатели и арендаторы — это те самые лица (физические или юридические), ради которых существует рынок недвижимости. Они пользуются имуществом, будь то квартира или коммерческие площади. Именно они создают большую часть спроса, с них все начинается. Если вы покупаете квартиру, чтобы ей пользоваться, вы точно в этой категории. Если же для перепродажи — то правильнее называть вас продавцом.
Продавцы
Потенциальным продавцом или арендодателем становится любое лицо, в собственности у которого есть недвижимый объект. Продавец часто оказывается одновременно и другим субъектом рынка, например, застройщиком. Также продавать квартиру имеет право государство.
Инвесторы и дольщики
Инвесторами называют человека или компанию, которые вкладывают деньги в строительство или покупку объектов недвижимости. Если квадратные метры приобретаются на этапе застройки, инвестор становится дольщиком. Кстати, происхождение денег роли не играет: средства могут быть как собственные, так и заемные.
Инвесторами называют и людей, которые вкладывают в объекты недвижимости и строительный рынок не только финансовые, но и интеллектуальные средства. Это может быть подготовка нового персонала, разработка новых технологий и т. д.
Риелторы, оценщики
Компании и отдельные ИП, которые оказывают населению услуги, связанные с куплей-продажей недвижимости, тоже являются частью рынка. Риелторы (их часто называют брокерами) — это обычно сопровождающие сделок по недвижимости. Они могут заниматься различными задачами, начиная от подбора подходящей квартиры, заканчивая оформлением всех документов по доверенности.
Оценщики — более узкие специалисты. Их цель — изучить недвижимость максимально подробно и определить ее точную стоимость, сравнив с другими объектами на рынке. Оценщик может работать как в агентстве недвижимости, так и быть независимым экспертом.
Страховщики
Страховые компании, работающие на рынке недвижимости довольно крупные, потому что имеют дело преимущественно с юридическими лицами. Большая часть рынка страховок — страхование гражданской ответственности Застройщика. Без некоторых видов страхования компании просто не дадут начать работу по возведению дома.
Однако есть и направленные на физических лиц продукты. Так, страховщики предлагают покупателям и собственникам квартир обезопасить их от пожара и других бедствий. На Украине, как и в странах СНГ, услуга еще не слишком популярна, но с каждым годом она становится все более востребованной.
Заказчик
У любого объекта недвижимости есть свой заказчик. Так называют физическое или юридическое лицо, владеющее участком недвижимости и подавшее заявку на его застройку. Заказчиком является компания, название которой прописано в документах на участок, где идут работы. Определение Заказчика новостройки можно найти в Законе Украины «Про архітектурну діяльність».
Бывают ситуации, когда Заказчик строительства не обладает правом собственности на землю, но все равно ведет работы. Тогда он наверняка подстраховался и заключил договор аренды с тем, у кого права на землю. Если нет, его действия незаконны. Проверить разрешения можно, обратившись в Госреестр прав на недвижимость.
Застройщик
Вот и подошли плавно к вопросу, кто такой застройщик и что он делает. Так называют физическое или юридическое лицо, которые занимаются возведением здания или сооружения, выполняя функции Заказчика.
В большинстве законодательных актов Украины понятие «застройщик» не фигурирует. До 2011-го года Заказчик дома назывался «Заказчик-застройщик», сейчас термин остался только в ст.4 Закона Украины «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Именно там прописано определение, которое мы использовали выше.
Квартиры от застройщика — что это значит?
Так называют жилье, которое продается напрямую Заказчиком. Подобная недвижимость имеет только одного собственника — компанию, которая его построила (или заказала постройку). Такие квартиры считаются юридически чистыми.
Подрядчик и субподрядчик
Кроме Заказчика, который обычно бывает застройщиком, на рынке недвижимости строительством дома занимаются генподрядчики, подрядчики, субподрядчики. Разберемся, кто такой генподрядчик и чем он отличается от остальных перечисленных субъектов. Определения терминов звучат так:
- подрядчик — то та компания, которая берет на себя обязательства выполнить какую-то работу. Объем ее обычно прописан в договоре с Заказчиком. В случае с недвижимостью договор предполагает постройку дома. Подрядчик всегда получает плату за свои услуги: когда-то деньги, когда-то квартиры в строящемся доме, зависит от договора;
- генподрядчик или генеральный подрядчик — это компания, отвечающая за сроки и качество постройки дома;
- субподрядчик — это сторонние организации, которые генподрядчик может привлекать к выполнению тех или иных задач.
Фактически, «подрядчик» и «генподрядчик» в строительстве — это одно и то же. Есть тонкость: просто подрядчик выполняет объем работы по договору самостоятельно. А вот генеральный подрядчик привлекает субподрядчиков, поручая большую часть работы им. В этом случае задача генподрядчика в том, чтобы согласовать действия всех привлеченных фирм и людей. Это позволяет обеспечить максимально быструю постройку дома.
Девелопер
Пора разобраться, кто такой девелопер. Этим термином любят бросаться «опытные» инвесторы, хотя, фактически, в законе он не обозначен. Чаще всего девелоперами называют застройщиков, используя красивое определение как синоним.
Также популярно слово «девелопмент», которое в законе тоже не закреплено. Ближе всего к нему официальный термин «инжиниринговая деятельность», т. е. предоставление услуг инженерного и технического характера. Примеры: экспертиза проекта, заключение договоров подряда, общие действия по координации всех работающих на стройке и т. д. То есть под определение попадает все, чем занимается застройщик или Заказчик.
Инвестор в строительстве — это обычно человек или компания, которое вкладывает большие деньги в проект. С точки зрения Заказчика-застройщика, это может быть лишь покупка одной квартиры, но для самого человека сумма выглядит внушительно. Поэтому очень важно разбираться во всех терминах. Если вы понимаете, кто такой подрядчик и застройщик, вам проще сориентироваться при выборе наиболее подходящего варианта для инвестиций, купить квартиру в доме, который построят быстро и качественно. А это значит, что от сделки выиграют все: и тот, кто строит, и тот, кто покупает.
